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都市部と周辺エリアではどちらが有利か

不動産投資用の収益アパートを購入する場合、都市部と周辺エリアのどちらを選ぶのが得策なのか?人口の増減や物件価格の比較から検証しました。

収益アパートの購入で知っておきたいこと

収益アパートの経営では、人口が多く需要の高い地域の物件を手に入れることが大切です。

長期的には現在の人口が多くても減少傾向にある地域より、増加傾向が認められる地域の方がアパートの需要は多いと言えます。

総務省統計局が発表した「2011年都道府県別人口増減率」によると、全国の都道府県中で最も人口増加率が高かったのが沖縄県で、次いで東京都、滋賀県、第4位に埼玉県がランキングされています。

5位以降、福岡県、大都市横浜を擁する神奈川県、名古屋のある愛知県と続くことからも、これらを抑えて埼玉県が人口増加で上位に記録されていることは注目に値すると言えるでしょう。

埼玉県の人口は過去3年間で4万人増加、企業の本社の転入も10年間(2002年〜2011年)で1,324社と全国で最も多く、良品計画やグリコに加えてホンダの工場が新設されたことから、関連企業の進出も多くなっています。

こうした状況を踏まえると、今後の埼玉県の単身社会人向けアパート需要は益々増えると考えられます。

土地・賃料相場から比較する地域の優位性

しかし依然、人口は東京都が最も多く人口の密集度を考えても、必然的にアパート需要の高さでは東京都心部がダントツなのには変わりありません。

ただアパート投資の収益性という観点からは、土地価格の高い都心部は必ずしも優良な投資対象とは言えない側面があります。

都心部では物件価格が高いため、マンションなどの1室のみを区分所有する場合が多く、空室リスクが大きくなる欠点があります。

反面、周辺エリアは都心部に比べて格段に土地価格が安いため、都心部にマンション1室を購入するのと同じ金額で土地付きの新築アパートを手に入れることも可能です。

都心部と周辺エリアでは土地価格に大きな隔たりがあるにも関わらず、アパートの賃貸料にはそこまでの差がありません。

人口増加率などと合わせて考えると、都心部に1室の区分所有マンションを持つより、周辺エリアに土地付きの新築アパートを購入した方が収益性、安定性ともすぐれていると言えるでしょう。

【駅徒歩15分の土地・賃料相場】
駅名 土地坪単価 1R家賃
東松山(東武東上線) 20万円 5.0万円
川越(東武東上線) 40万円 5.5万円
大宮(JR高崎線) 120万円 6.3万円
川口(JR高崎線) 70万円 6.3万円
渋谷(JR山手線) 600万円 9.0万円

特に埼玉県の東松山では土地価格が都心部の20分の1と非常に安く、その割にワンルームの家賃は都心(渋谷)の56%程度なので土地価格だけから単純に投資効率を計算すると11.2倍もの効果が有ることになります。

東松山では市長が今後5年間に10工業団地を建設する方針を表明するなど、人口の増加と企業誘致が盛んな新進のエリアです。地盤が強固で液状化などのリスクが少ないことや、圏央道(首都圏中央連絡道路)の整備によって都心部へのアクセスも便利なため物流拠点としても注目されています。

都心でマンションを区分所有するくらいなら、埼玉県東松山市に思い切って土地付きの新築アパートを建てて所有するというのも1つの選択肢と言えるのではないでしょうか。

 
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