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新築と中古はどちらを選ぶべきか

アパート経営における新築と中古のメリット・デメリットを、家賃収入や入居率などのポイントで検証してみました。

新築・中古アパート経営の違いとは?

アパート経営には新築アパート経営と中古アパート経営があります。どちらもアパートの経営という部分は同じですが、それぞれにメリットとデメリットがあります。

初めてアパート投資をする場合は比較的安い中古アパートを考える人が多いようですが、価格だけにとらわれず多方面から両者を比較検討して自分に合った投資物件を選ぶことが大切です。

新築アパート経営と中古アパート経営の比較

中古アパートの場合は売り出しのはじめから入居者が付いているのが普通です。また新築アパートでは土地を購入してからアパートを建築する場合と、建て売りとして業者が建築した物件を購入する場合があります。それぞれのメリットとデメリットを比較してみましょう。

【新築アパート経営と中古アパート経営の比較】
比較項目 新築アパート経営 中古アパート経営
初期費用 初期費用が高くなる反面、銀行の評価額も高いためローンが組みやすく自己資金が少なくて済むメリットがあります。 購入額が比較的安い反面、ローンの審査が厳しくなるため自己資金の割合が高くなる傾向があります。
運営費用 新しい物件のため当面はメンテナンスなどの費用が掛かりません。建物の評価額が高いため節税にもメリットがあります。 築年数によってはすぐにも修繕費やリフォーム費用が必要になります。入居者の確保も難しいので大幅な改修や賃料のバランスなど、経営には専門の経験とスキルが必要です。
入居者の募集 家賃を高く設定する必要があるため入居者が付きにくいと考えられがちですが、新築という付加価値は大きく意外に入居者募集で苦労しないのが新築アパート経営の特徴です。 中古アパートでは最初から入居者がいることが多く、すぐに家賃収入が得られるメリットがあります。しかし購入当初から空室がある場合や、退去によって空室が発生した場合に新規の入居者が付きにくいデメリットもあります。
物件の選定 新築アパートでは土地の特性などを考えて、地域に合ったスタイルのアパートを建築することができます。建て売りのアパートの場合も物件を見てから購入できるメリットがあります。 物件を見てから購入できるメリットがあるのは建て売りと同じですが、購入時点で満室の物件では室内を見ることができないので中がどうなっているのか、どういう人が入居しているのか解らずに購入しなければならない欠点もあります。

新築アパート経営がオススメ

価格が安く利回りの高い中古物件は一見すると得なように思えますが、中古物件が市場に売り出された背景を考えると、一概に得だとは言えない事情があります。

アパート投資をする立場で考えれば解ると思いますが、順調に収益が上がっている物件を手放すオーナーがいるでしょうか。手放すからには手放す理由があるはずです。

中古アパートの管理で最もネックになるのが、外壁塗装や屋上防水、空調、給湯などの修繕費です。一般的な建築のアパートの場合、竣工から15年程度で最初のメンテナンスや設備の入れ替えが必要になります。そのため新築のうまみだけを取り、修繕費用が発生する直前に売り逃げる物件が市場に出回ることになるのです。

見た目の価格や利回りのような数字だけに惑わされて中古物件を購入すると、購入直後から大規模な修繕で費用がかさんでしまうということにもなりかねません。

新築物件は中古物件より価格は高いものの、当面は修繕費用が発生することはありません。また家賃を高めに設定しても入居者が付きやすく、評価額が高いため銀行ローンが組みやすいメリットもあります。

フルローンは難しいとしても、物件価格の95%程度までのローンも可能なので、現状の融資利率を考えると少ない自己資金で多くのキャッシュフローを生み出すことができると言えるでしょう。

10年、20年というスパンで見た場合、中古物件より新築物件の方が支出が少なく、収益は多いのです。

 
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