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アパート投資で減価償却制度を利用すると節税になる!

アパート投資とは、アパートとその土地を購入し、そのローンを家賃収入で返済していき、最終的に利益を得ることです。アパート投資で得られる利益は「家賃収入」になります。利益を得るためには、節税対策を行うことが最も大切です。

そこで今回は、アパート投資で「減価償却制度」を利用して節税する流れをご説明していきたいと思います。

減価償却費は不動産運営に必要な経費の一つ

不動産を運営していく上で必要な経費は、大きく分けて3つあります。

  • 固定資産税
  • 借入金利
  • 減価償却費

です。

中でも「減価償却費」はあまり聞き馴染みがないという方もいると思いますが、経費全体の30%前後を占めることもある重要な経費です。

減価償却費とは、簡単にいえば「経年劣化により起こる不動産価値の減少代」です。
この費用は税法に則り、経費として計上していくことができるのです。

減価償却制度には条件がある

この「減価償却費」を発生させる仕組みが「減価償却制度」です。減価償却が認められるのは

  • 不動産購入時の価格が10万円以上
  • 一年以上経過した不動産資産

であるケースです。

これに該当しない場合は、通常の経費として計上するのが一般的になっています。

また、青色申告を行っている人であれば、30万円未満の資産を「少額減価償却資産」として計上することができます。ただし、限度額は年間300万円とされています。

減価償却費は「法定耐用年数」を元に計算する

減価償却費は、先述したように「経年劣化により起こる不動産価値の減少代」に当たりますから、その「不動産の耐用年数」を元に算出することになります。不動産の耐用年数は法定で定められており、国税庁のサイトに細かく記載されているので確認してみましょう。 (参考:減価償却資産の耐用年数等に関する省令)

例えば、鉄筋コンクリートは47年、鉄骨造は34年、木造は22年の耐用年数です。減価償却費の計上方法には二種類あります。

それぞれの計算方法を以下で見てみましょう。

定額法による計算方法

そのうち、毎年決まった金額を減価償却していく方法が「定額法」です。実際の会計処理では、税法で耐用年数ごとに定められた「償却率」と呼ばれる数値を用います。

定額法による減価償却費の計算方法は、こうなります。

アパートの購入金額×償却率=減価償却費(年)

例えば、アパートが木造である場合、このように算出します。

購入金額5000万円×償却率0.046=230万円(年)

ただし、この場合、計上できるのは22年間までとなっています。

定率法による計算方法

「定率法」は、毎年決まった率を減価償却していく方法です。この方法で算出される額は資産価値の高さに比例しているため、経年とともに低くなります。

定率法による減価償却費の計算方法はこうなります。

未償却残高×定率法での償却率=減価償却費(年)

例えば、購入金額8000万円のアパートの場合、一年目の減価償却費はこのように算出します。

購入金額8000万円×償却率0.25=2000万円(年)

さらに、次年度の減価償却費も算出してみましょう。

未償却残高2000万円×償却率0.25=500万円(年)

ただし、定率法の償却率は不動産の取得時期によって異なるため注意しましょう。また、定率法で減価償却費を算出するには、税務署への届け出が必要です。

減価償却制度を利用して節税!

今回ご説明した「減価償却制度」をしっかりと活用すれば、アパート投資における節税だけでなく、安定した収入にも繋がっていきます。こうした制度を上手に利用して、アパート投資による利益を得ましょう。

 
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