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一棟買いと区分所有はどちらがいいか

一棟買いと区分所有の2つの方法があるアパート投資で、結果的に得なのはどちらかを比較、検証しました。

収益アパートの一棟買いと区分所有の違い

マンション・アパート投資では1棟丸ごと購入する一棟買いと、主に都市部などのマンションを1室単位で購入する区分所有があります。

区分所有では比較的少ない金額から投資が始められる利点があり、地域を分散することで災害のリスクを軽減できるなどのメリットも。一方で、他のオーナーとの兼ね合いで入居条件の変更やリフォーム計画が自由に行えないなどのデメリットがあります。

一棟買いではリフォームや入居条件の変更が自由に行えるメリットがあるものの、購入金額が高額になるのが一般的です。一棟買いの場合も区分所有の場合もメリットとデメリットをよく把握した上で、どちらが自分に合った投資スタイルか見極めることが重要です。

区分所有のメリット

価格が安い

区分所有の最大のメリットは価格が安いことです。中古のワンルームマンションなどでは1,000万円を切るような物件も多く出回っています。自己資金も少なくて済むために、比較的参入しやすいのが区分所有の特徴と言えるでしょう。

流動性が高い

不動産自体が投資対象として決して流動性が高い商品とは言い難い側面がありますが、一棟買いと比較した場合には区分所有の方が定額で多くの物件が市場に出回っています。買いやすく売りやすいという面では、区分所有に分があると言えます。

共用部分の管理が不要

区分所湯のマンションなどでは共用部分の防水工事や修繕などは、管理組合が行うのが原則です。オーナーは自分が所有する部屋の管理だけで済むため、一棟買いのように細かい修繕で悩まされることがありません。

区分所有のデメリット

空室のダメージが大きい

一棟買いの場合は1部屋の空室が出ても全ての収入が無くなることはありませんが、区分所有の場合は空室になると丸々その分の収入が無くなってしまいます。家賃収入が無くなっても管理費や修繕積立金の負担が有るので、ローン返済と合わせると大きなマイナスになってしまいます。

権利が限定的

火災や地震で建物自体が焼失・倒壊した場合、区分所有では土地の持分の権利しか残りません。一棟買いなら個人の判断で再建することができますが、区分所有では全てのオーナーと合意が得られなければマンションの建築に取り掛かることもできません。持分の土地を処分する場合も、極めて不利な条件でしか売却することができないでしょう。

自分だけの意志で決定できない

築年数が古くなってくると入居者の確保も難しくなってきます。家賃を下げて入居者を募るにも他のオーナーと相談して決めることが必要で、自分の部屋だけ賃料を下げることができません。またリフォームの際もオーナー全員の合意が取り付けられないと取り掛かることができないなど、自分の思うような管理ができないことが区分所有の大きなデメリットと言えます。

銀行の担保評価がつきにくい

区分所有は担保評価が低いため、投資金額が少額なのにも関わらず意外と多くの自己資金が必要になります。区分所有の戸数を増やしていく場合も土地の評価額はマンションの部屋数で希釈されてしまうため担保と認められず、ローンが組めない場合も多いようです。

一棟買いのメリット

ローンが組みやすい

土地付きのアパートなど一棟買いの場合は評価額が高く、金融機関のローンが利用しやすいメリットがあります。物件によっては100%のフルローンも可能なため、少ない自己資金で多くのキャッシュフローを生み出すことが可能です。

収益性が高い

区分所有とは違って一棟買いの場合は修繕計画や賃料の改正などをオーナー自身が決められるため、管理会社と相談して最適な管理を行うことが可能です。ローン返済も自己負担が少ないプランが組みやすく、税金の控除も受けられるため収益面では区分所有より一棟買いの方が高くなるのが一般的です。また1部屋の空室が発生しても収入がゼロになるということはなく、長期的に安定した収入が望めることも一棟買いの魅力です。

物件管理がしやすい

区分所有の物件をいくつも持つためには、それだけの物件を探して売買契約を結び、ローンもその戸数分組まなければなりません。一棟買いでは1回の契約、1回のローンで複数の部屋を同時に所有できるので手間や余分な経費がかからず、物件の維持管理もパートナーの管理会社に一任することが可能です。

土地が永久に残る

火災や地震で建物が焼失、倒壊した場合でも土地だけは残るのが一棟買いの大きなメリットです。アパートを再建築する場合も土地を売却して投資資金にする場合も、区分所有と比べると一棟買いの方が格段に有利です。

一棟買いのデメリット

部屋を選べない

人気のある部屋を選んで購入できないのが、一棟買いのデメリットと言えるでしょう。アパートにはどうしても日当りが悪い部屋もありますし、1階より2階の方が人気があります。それもまとめて購入しなければならない面はあるものの、実際には部屋に合わせて個別に家賃を設定することで対処することができます。

資金が高額

土地付きで1棟丸ごと購入するのですから、当然区分所有より多額の資金が必要になります。投資に失敗したときの損害額も多くなるため、一棟買いのアパート投資では十分な投資計画を立てた上で臨む必要があります。

分散しにくい

区分所有で色々な場所に物件を持っていれば災害の場合もリスクを分散することができますが、一棟買いの場合は災害で1棟全てを失ってしまうことがあります。実際には一棟買いでも各地に分散させて複数のアパートを所有しているオーナーが多いようです。

区分所有より一棟買いがお得

それぞれのメリットとデメリットを比較すると、マンション・アパート投資では一棟買いの方が長期的に見てかなり得と言えそうです。

区分所有は少ない資金で始められるメリットがあるものの、何をするにも他のオーナーの意向に左右されて思うような経営ができないことが、大きな壁として立ちふさがってしまいます。

全てを自分の考えで決定できる一棟買いは、資金こそ高額になるものの投資と呼ぶにふさわしい経営・収益の確保が可能です。

ローンが組みやすく物件の評価額も高いこと、最悪の場合も土地だけは残ることなどを考えれば、都心部に1部屋の区分所有物件を持つより郊外に1棟のアパートを持った方が良いでしょう。

 
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