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空室リスクが少ない物件の条件

空室リスクが低い収益アパートを選ぶには、どんな点に注目すればいいのか?詳しく解説しています。

空室リスクが少ない収益アパートの見分け方

アパート投資では、物件の価格や利回りに目を奪われがちですが、最も留意しなければならないのは空室リスクの回避です。

空室が多かったり長い間空室のままになっているアパートでは利回りも何もあったものではないので、収益アパートの経営では空室をいかに埋めるかが大きなポイントになります。

どのような物件でも入居者の入れ替わりは必ず発生するので、入れ替わりのタイミングに合わせて入居者募集を早めに手回しするなど、経営の手腕が問われる場面でもあります。

空室リスクが少ない収益アパートの条件

空室リスクを少なくするための方法を、いくつか上げてみましょう。

入居者募集に強い物件を購入する

アパートに入居する人は、駅から近いことやスーパーなど買い物に便利な施設がそばにあるかなど、立地の条件を比較して物件を検討します。

駅に近く生活環境が整っている収益アパートは、確かに便利で入居者も見つかりやすいでしょう。しかしそうしたエリアでは同じようなアパートが軒を連ねていることも多く、非常に競合の激しい地域だという側面を持っていることも事実です。

競合が激しい地域では限られた入居者をたくさんのアパートが取り合うことになるので、将来的に家賃の値下げ競争などオーナーにとって好ましくない方向に動いていく恐れもあります。

競合を少なくして安定した入居者を確保し続けるためには、あえて都心部から離れたエリアの駅近くの物件を検討することも必要でしょう。

部屋数の多い物件を購入する

空室リスクを減らすためには、部屋数が多い収益アパートを建築、購入することが効果的です。アパートを複数所有することで合計の部屋数を増やすことも、同様に空室リスク減少の有効な方法です。

区分所有などでマンションの1室だけを所有している場合、そこが空室になると家賃収入は0になってしまいます。しかし2室所有していれば1室が空室になっても、家賃収入の減少分は50%だけで済みます。

6室の収益アパートなら、そのうちの1室が占める家賃の割合は17%程度に過ぎません。同様に10室の収益アパートならば、1室が空室になっても家賃の減少分は10%だけです。90%の家賃収入があれば、ローン返済に困ることもないでしょう。

一括借り上げを利用する

アパート投資では管理会社がオーナーから一括で物件を借り上げ、手数料を差引いた満室料金を毎月オーナーに支払う一括借り上げ(家賃保証)システムが利用可能です。

一括借り上げでは手数料が引かれる分、家賃収入は減りますが、空室の心配をしなくて済むことと入居者募集の手間が掛からないのでオーナーにとっては心身ともに楽な方法です。

一括借り上げは中古物件でも扱ってくれる場合がありますが一般的には建築条件が決められているため、建築から入居者募集、一括借り上げまでワンストップで対応してくれる管理会社に依頼するのが得策です。

 
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